报告简介

　　本报告旨在为有意投资房地产行业的投资者服务，所做的报告对房地产行业2008年前三季度的运行情况进行了详尽的描述和分析，并对2009年行业运行情况进行了预测。本报告完成于2008年11月，共2万多字，40多页，29个图表，分六章。报告的主要观点有：

　　2008 年1～9 月，全社会固定资产投资为99870.71 亿元，同比增长27.6%，增幅比去年同期上升1.2 个百分点。其中，房地产开发投资21277.69 亿元，同比增长26.5%，增幅下降3.8 个百分点。

　　2008 年1～9 月，全国完成购置土地面积27536.73 万平方米，同比下降2.9%，同比去年增幅下降了20.7 个百分点。全国土地开发面积17887.89 万平方米，同比下降1.6 个百分点，同比去年增幅下降了12.9 个百分点。

　　2008 年，全球房地产市场降温蔓延给我国住房投资和需求造成较大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。房价涨幅逐渐回落，部分一线城市下跌明显，例如上海房价环比出现负值、广州和深圳房价同比和环比均出现负值。而受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998 年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落。截至2008 年8 月底，房地产开发企业资金来源增速已降至2004 年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。

　　2009 年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下，房地产市场调整将加剧。受住房需求不旺、房价预期回落、市场前景看淡的影响，房地产开发投资增速将出现大幅度降低，在2008 年基数较高的基础上，预计2009 年房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下。房地产市场有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。

　　为了避免房地产市场过度调整，预计2009 年房地产调控政策将坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。
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报告目录

前  言 1
目  录 2
图  表4

第一章 2008年前3季度房地产行业总体运行状况6
一、房地产开发投资完成情况6
二、资金情况 8
三、土地购置及土地完成开发情况 10
（一）土地购置面积 10
（二）土地开发面积 11
四、建设情况 12
五、销售情况 13
（一）商品房销售情况 13
（二）商品住宅销售情况14

第二章 2008年9月国房景气指数情况16
一、房地产开发投资分类指数为10322  16
二、资金来源分类指数为9513  17
三、土地开发面积分类指数为9569  18
四、房屋施工面积分类指数为10456  18
五、商品房空置面积分类指数为10354  19

第三章 2008年9月全国70大中城市房价情况20
一、新建住房销售价格同比上涨39%  20
二、二手住房销售价格同比上涨26%  21
三、新建非住宅销售价格同比上涨30% 22

第四章 2008年前三季度房地产市场运行特点分析23
一、全球房地产市场形势严峻，国内开发商和购房者信心受到冲击 23
二、市场趋冷，房屋销售大幅下滑24
三、保障性住房供给不足，结构失衡矛盾难以有效解决 24
四、房价涨幅回落，部分一线城市下跌明显 25
五、资金来源增速回落至2004年以来最低水平，企业资金压力加大 27

第五章 2008年前三季度房地产市场调控政策28
一、土地管理政策 28
二、廉租房、经济适用房保障建设相关政策29
三、房地产买卖交易政策30
四、金融、税收政策 31
五、法律法规32

第六章 2009年房地产业发展趋势预测33
一、房地产投资增速将大幅回落 33
二、投机需求和自住需求受抑制34
（一）自住性需求者的支付能力和购房意愿下降 34
（二）投机性需求减少35
（三）房价继续向下调整 36
三、房地产政策取向分析 36
（一）改善供给结构，完善住房保障政策 37
（二）加大对自住性购房需求的支持力度37
（三）完善房地产信贷政策，防止金融风险 38
（四）加快房地产融资模式多元化发展步伐 39
（五）建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举40

图 表
图表 1 2008年1～9月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况 1
图表 2 2008年1～9月各地区房地产开发投资状况 1
图表 3 2008年1～9月房地产开发投资总额增速超过30%的地区 2
图表 4 2008年1～9月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况 2
图表 5 2008年1～9月各地区住宅房地产开发投资状况 2
图表 6 2008年1～9月房地产开发投资比重情况 3
图表 7 2008年1～9月经济适用房占商品住宅比重 3
图表 8 2008年1～9月全国房地产开发到位资金情况 3
图表 9 2008年1～9月资金来源情况 4
图表 10 2008年1～9月全国土地购置情况 4
图表 11 2008年1～9月购置土地面积增速超过30%的地区 5
图表 12 2008年1～9月全国开发土地情况 5
图表 13 2008年1～9月完成开发土地面积增速超过30%的地区 5
图表 14 2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况 6
图表 15 2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况 6
图表 16 2008年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况 7
图表 17 2008年1～9月各类型商品房销售面积 7
图表 18 2008年1～9月商品房销售面积增速下降超过30%的地区 7
图表 19 2008年1～9月销售面积大于竣工面积超过800万平方米的地区 8
图表 20 2008年1～9月各类型商品房销售额 8
图表 21 2008年1～9月商品住宅销售面积增幅超过20%的地区 9
图表 22 2008年1～9月商品住宅销售面积增幅下降超过20%的地区 9
图表 23 2008年1～9月商品住宅销售面积大于竣工面积超过800万平方米的地区 9
图表 24 2007年～2008年9月全国房地产开发景气指数趋势图 10
图表 25 1998～2008年9月房地产供求变化情况 14
图表 26 2007年以来我国经济适用房和住宅投资情况 15
图表 27 2007年以来70个大中城市房屋销售同比价格指数 16
图表 28 2008年1～8月部分一线城市新建商品住宅销售价格变化情况 16
图表 29 2004年以来房地产开发企业资金来源增长情况 17