报告简介

    房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的健康发展和居民生活质量至关重要，是推动国民经济发展的主要力量之一。由于房地产行业与钢铁、建筑以及基础能源等行业高度相关性，行业的景气程度对上游行业的发展影响较大。房地产业在国民经济的重要性主要是通过行业产值占GDP的比重、行业容纳就业人数以及房地产作为消费品在居民生活支出的比重等方面来体现的。

    1998～2004年期间，房地产业产值占GDP比重和行业投资占全社会投资额比重稳步上升。2005年房地产业产值和行业投资在整个经济中的比重略有下降，分别为8.6%和17.8%，但保持相当高的比重。2006 年，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例为20.74%。
2005房地产业平均就业人数达到1,516,150人，2001～2005年期间的房地产业平均就业人数增长率为10.07%。房地产业的容纳了大量的劳动力，为扩大社会就业作出了较大贡献。

    2006 年，全社会房地产开发投资19382.46 亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0 个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21 亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02 万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2 个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9 个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。

    总体来看，2006 年的房地产是一个政策调控年，2007 年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007 年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。

    本报告根据中华人民共和国建设部、国家统计局、国家发改委等权威机构提供的最新数据资料撰写而成??况、竞争格局、产业政策及发展趋势等，对于各房地产企业及相关机构全面了解中国房地产行业发展现状，准确把握中国房地产行业发展趋势，正确制定经营和投资策略具有极高的参考价值。

报告目录

第一章 房地产开发经营行业发展概述 1
第一节 行业地位及特征 1
一、行业地位 1
二、行业发展特征 1
第二节 2006年行业运行态势 3
第三节 宏观经济环境及影响分析 4
一、宏观经济运行状况 4
二、行业的宏观经济敏感性分析 6
三、宏观经济波动风险分析 8
第二章 房地产开发经营行业最新政策动向及风险分析 10
第一节 行业最新政策动向 10
一、2005年3月，国八条 10
二、2005年4月，新八条 11
三、2005年4月，《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》 12
四、2005年5月，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》 12
五、2005年7月，汇率调整 13
六、2005年9月，《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 13
七、2005年12月，国土资源部对控制方向表态 14
八、2006年4月，房贷利率上调 14
九、2006年5月，国六条 15
十、2006年5月，9部委“十五条” 16
十一、2006年5月，二手房营业税征收 17
十二、2006年6月，央行召开窗口指导会议各银行控制贷款投放 17
十三、2006年7月，《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 18
十四、2006年7月，强征二手房转让个人所得税 19
十五、2006年9月《关于加强土地调控有关问题通知》 19
十六、2007年1月，“90平米政策的松动信号”意见稿昙花一现 20
十七、2007年3月，央行加息 21
第二节 行业政策风险综合评价 22
第三章 房地产开发经营行业经营状况及风险分析 26
第一节 行业整体经营效益分析 26
第二节 行业主要财务指标分析 26
一、行业盈利能力分析 26
二、行业资产运营能力分析 27
三、行业偿债能力分析 28
四、行业发展能力分析 28
第三节 行业经营风险分析 29
第四章 房地产开发经营行业竞争状况及风险分析 31
第一节 行业进入和退出壁垒 31
第二节 行业内部竞争状况 32
一、行业集中度与市场竞争类型 32
二、企业竞争手段 33
第三节 行业竞争趋势 34
一、兼并重组动向 34
二、行业竞争格局变化分析 35
第四节 行业竞争风险分析 35
第五章 房地产开发经营行业供需状况及风险分析 37
第一节 行业供给状况分析 37
一、土地购置、开发总量及其趋势分析 37
二、开发投资总量及其趋势分析 38
三、开、竣工规模及其趋势分析 39
四、分品种供给及其趋势分析 40
五、行业供给风险分析 40
第二节 行业需求状况分析 41
一、行业需求总量及其趋势分析 41
二、分品种需求及其趋势分析 42
三、行业需求风险分析 43
第三节 行业供需关系及价格变化趋势 44
一、行业供给与需求的总量分析 44
二、供给与需求的结构分析 45
三、2006年房地产价格水平和特点 46
四、房地产价格趋势预测 47
第四节 行业供需风险分析 48
第六章 房地产开发经营相关联行业发展状况及风险分析 50
第一节 行业产业链分析 50
第二节 上游行业变化及其风险分析 50
一、非金属建材行业变化对本行业的影响 50
二、钢铁行业变化对本行业的影响 51
第三节 下游行业变化及其风险分析 52
一、居民收入增长对本行业的影响 52
二、企业信心偏低对本行业的影响 54
三、批发零售业发展对本行业的影响 55
四、餐饮业发展对本行业的影响 55
第七章 房地产开发经营行业区域发展状况及风险分析 57
第一节 行业重点区域分布特点及变化 57
一、2006年各区域房地产?积 57
三、2006年各区域土地开发面积 58
四、2006年各区域建设情况 58
五、2006年各区域销售情况 59
第二节重点地区房地产行业分析 60
一、北京房地产行业分析 60
二、上海房地产市场分析 61
三、广州房地产市场分析 62
四、深圳房地产市场分析 63
五、成都房地产市场分析 65
第三节 行业区域风险分析 66
第八章 房地产开发经营行业投融资状况及风险分析 68
第一节 行业投资状况分析 68
一、行业投资总额 68
二、分业态投资情况 68
三、行业效益水平 69
第二节 行业投资风险分析 70
第三节 行业融资状况及预测 71
一、行业融资现状 71
二、行业融资新动向 72
第四节 行业融资风险分析 75
第九章 房地产开发经营行业企业综合比较分析 76
第一节 2006年房地产百强企业排名 76
第二节 行业企业分项指标排名 78
一、规模TOP10及其排名 78
二、盈利能力TOP10及其排名 79
三、成长性TOP10及其排名 80
第三节 行业内主要企业分析 81
一、万科企业股份有限公司 81
二、中国海外发展有限公司 82
三、保利房地产（集团）股份有限公司 83
四、招商局地产控股股份有限公司 83
第十章 房地产开发经营行业投资及信贷建议 85
第一节 行业发展趋势分析 85
第二节 行业投资建议 86
一、投资时机 86
二、投资区域 86
三、投资品种 87
第三节 行业信贷建议 88
一、信贷规模分析 88
二、信贷结构分析 89
三、信贷资产质量 91
四、信贷风险管理建议 92

表1 2004～2006年宏观经济运行状况分析表 4
表2 房地产行业受宏观经济波动影响的风险定位分析表 9
表3 2004～2005年度房地产开发经营行业上市公司盈利能力指标 26
表4 2004～2005年度房地产开发经营行业上市公司资产运营能力指标 27
表5 2004～2005年我国房地产开发经营行业上市公司偿债能力指标 28
表6 2004～2005年我国房地产开发经营行业上市公司发展能力指标 29
表7 2005年房地产开发经营行业上市公司财务指标对比其他行业分析表 29
表8 2003～2005年行业前100家和前10家企业集中度 32
表9 2006年各地区房地产开发投资情况 57
表10 2006年房地产开发投资超过30%的地区 57
表11 2006年房土地购置面积增幅超过30%的地区 58
表12 2006年房土地购置面积降幅超过30%的地区 58
表13 2006年房土地购置面积增幅超过50%的地区 58
表14 2006年各地区各类房地产施工情况 59
表15 2006年各地区各类房地产新开工情况 59
表16 2006年各地区各类房地产竣工情况 59
表17 2006年各地区各类房地产销售情况 60
表18 2005年房地产开发投资总额 68
表19 2004～2005年分业态房地产开发投资总额情况 69
表20 2004～2005年房地产开发经营行业资金来源明细表 72
表21 2006年房地产百强企业排名 76
表22 2006年规模TOP10的房地产企业及其排名 78
表23 2006年盈利能力TOP10的房地产企业及其排名 79
表24 2006年成长性TOP10的房地产企业及其排名 80
表25 2004～2005年各银行房地产信贷余额占全部贷款余额的比例 89
表26 2003～2005年房地产开发行业不良资产比率 91
表27 2005年1季度四大国有银行房地产不良贷款状况 91


图1 房地产业销售增长率与与GDP增长率相关性 7
图2 房地产业投资增长率与与全社会固定资产投资增长率相关性 8
图3 2003～2006年土地购置面积及开发面积增长情况 38
图4 1994～2006年房地产开发投资增长情况 39
图5 1997～2006年6月商品房销售面积结构 43
图6 1997～2006年6月商品房销售额结构 43
图7 1998～2005年商品房销售供需比趋势图 45
图8 1997～2006年商品住宅、办公楼、商业营业用房供需比趋势图 46
图9 房地产行业产业链 50
图10 消费者信心指数 52
图11 企业家信心指数 54
图12 2004～2006年全国商业性房地产贷款余额及增长情况 88
图13 2004～2006年房地产开发与个人住房贷款结构 90
图14 2004～2006年房地产开发贷款与个人住房贷款余额及增长情况 91