主要结论

一、2005年中国房地产行业发展状况

(一) 发展环境

1、政策环境：国家政策日益严格，更加强调区域特征

2、经济环境：国民经济快速发展带来广阔市场需求

(二) 现状

1、中国房地产业在国民经济中占据重要地位

2、2004-2005年中国房地产景气水平持续下降，2006年初景气略有回升

3、供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显

4、区域市场冷热不均，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分

(三) 特点

1、多种矛盾并存，结构性矛盾突出

2、房地产商对市场的垄断同盟将被打破

3、住宅消费成为建设部的政策导向

4、房地产业成为第二大外商投资行业

(四) 土地供给、购置、开发状况

1、土地供给：供应总量得到控制，结构有所改善

2、土地购置与开发：土地购置面积出现负增长，开发面积有所回升

(五) 投资状况

1、概况

2、投资结构

3、资金来源

(六) 市场价格

1、2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓

2、部分热点城市房价稳中有降

3、房屋租赁价格：小幅上涨

4、土地价格：涨幅上升

5、物业管理价格：略有上升

二、2005年中国房地产市场供需分析

(一) 供给分析

1、施工面积和竣工面积增幅趋缓

2、住宅面积保持平稳快速增长

3、期房销售额所占比重超过60%

4、办公楼：2006年初施工面积增幅有所加快

5、商业营业用房：竣工面积大幅度增长

(二) 需求分析

1、销售面积和销售额大幅增加

2、商品房空置面积增速加快；商品住宅空置增速尤为显著

3、住宅：期房销售仍占主要比重

4、办公楼：空置面积略有上升

5、商业营业用房：空置面积快速增长

三、2005年中国重点城市房地产市场发展状况

(一) 北京

1、住宅投资增长速度较快，房地产开发投资占固定资产投资的一半以上

2、土地开发面积和住宅新开工面积增长较快

3、开发项目资金来源中银行贷款增加较多

4、房地产市场销售价格指数涨幅依然较高，普通住宅涨幅尤为显著

5、“国六条”出台使得二手房交易下降

6、低端写字楼租赁市场火爆

7、土地供应减少提高房价上涨预期

8、实行房地产开发商清出制

(二) 上海：楼市逐渐复苏

1、投资增幅回落趋稳

2、土地购置与开发面积均有下降

3、销售面积下降，住宅交易量有所萎缩

4、2005年销售价格涨幅回落，06年初开始回升

5、浦东区发展迅速，推售面积和套数均居各区前列

6、推出公积金管理新条例

(三) 深圳

1、房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长，空置房下降较快

2、商品房批准预售面积呈下降趋势，但销售规模增长较快，住宅市场中普通商品住房占主体

3、房价总水平呈上升趋势，但增幅有所回落；住宅价格结构性涨幅差异明显

4、安龙岗两区的房价呈较快增长的态势

5、二手房交易规模不断扩大，成交面积继续上升，交易价格基本与新房价格同步波动

(四) 广州

1、房地产开发投资保持增长

2、施工面积上升，而竣工面积却有所下滑

3、商品房价格在2005年的平稳之后开始持续上涨，06年中旬略有下降

4、政府采取调控措施，房地产市场将进入新的调整观望期

(五) 杭州

1、房地产开发投资增幅有所回落

2、市场供不应求的状态有所缓解

3、商品住宅销售情况逐步回暖

4、二手房抛售现象有所改观

5、房价总体保持稳定，结构分化将进一步加剧

6、土地供应充足，地价趋于合理

7、板块竞争明显：市中心稳健，滨江钱江新城受惠

(六) 重庆

1、房地产开发投资增速先抑后扬

2、商品住宅投资比重继续增加，经济适用房投资总量继续减少

3、施工面积、竣工面积稳定增长，新开工面积增幅略有回升

4、市场销售平稳运行，价格稳中有升

5、商品房空置面积继续增加

6、主城区住宅销量增长显著

四、2006年中国房地产行业竞争格局与竞争行为

(一) 竞争格局

1、区域性的垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈；缺乏公认的高知名度行业龙头

2、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加

3、民营股份制房地产企业在竞争中不断壮大

4、在国家宏观政策调控以及竞争加剧的作用下，市场集中度有所提升，但依旧非常低

5、产业集中化垄断成为房地产市场结构优化的必然选择

(二) 竞争手段

1、全方位的资源整合能力

2、从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争

3、资金链整合能力

(三) 竞争绩效评估

1、收入结构有所调整

2、资产负债率居高不下

3、房地产上市公司业绩比较突出

(四) 竞争趋势

1、外资积极进入，竞争愈发激烈，企业数量增速逐渐降低

2、企业联合或兼并将成为未来企业竞争的手段

3、房地产市场最终将向垄断型市场发展

4、房地产开发企业主业更加突出

5、强者恒强的马太效应将开始显现

五、2005年中国房地产行业重点企业竞争力评价

(一) 重点厂商竞争力描述

1、万科：优秀的管理能力

2、陆家嘴：长期增长潜力较大

3、金地集团：扩大全国开发范围

4、富力地产：向商业地产战略转移

5、招商地产：土地储备丰富

6、金融街：商业地产受政策影响小

7、中华企业：近年来成长显著

8、G栖霞：快速成长期

(二) 重点厂商竞争力评价

六、2005－2009年中国房地产行业影响因素

(一) 政策法规

1、国八条

2、国六条及实施细则

3、外商投资房产的政策趋紧，境外短期投资将得到限制

(二) 金融

1、银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息

2、人民币升值

3、利率

(三) 经济环境

1、经济全球化给房地产市场带来新的发展机遇

2、区域经济热点将带动房地产各区域市场的发展

3、个人所得税将成为房地产调控的重要手段

(四) 需求

1、人口增长速度呈下降趋势，但在5－10年内住房购买人数依然会增

2、居民可支配收入增长，支付能力提升

3、居民消费结构的升级将带动房地产业需求的增长

(五) 社会

1、网络经济、IT技术和信息化促使房地产业加快升级

2、城市基础设施建设加快，促使居民住房需求迅速增长

3、交通运输的便利以及交通工具的进步将进一步带动城郊和第二住房市场的发展

七、2005－2009年中国房地产行业趋势分析

(一) 行业趋势分析

1、改善市场结构成为国家房地产政策调控的重心

2、市场将逐渐调整降温，房地产投资增长率和销售增长率的增速将放缓

3、全国房价走势稳中趋降，但房价上扬动力仍然存在，一段时间内仍会在较高位运行

4、国家对土地供应和利用将增加监管力度

5、地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化

6、房地产企业专业化能力将提高

7、北京和上海仍将是投资的最热点地区

(二) 结构趋势分析

1、普通商品住宅依然占据主流地位，价格上涨

2、经济型住宅成为住宅开发商开发的重点

3、二手房市场将继续蓬勃发展

4、商铺的发展视城市经济发展速度而呈现较大差异

八、2005－2009年中国房地产行业发展预测

(一) 规模预测

1、房地产开发投资预测

2、土地开发面积预测

3、竣工面积预测

(二) 价格预测

九、2005－2009年中国房地产行业投资机会分析

(一) 指标分析

1、行业发展

2、利润水平

3、竞争程度

4、进入壁垒

5、政策

6、风险

(二) 投资领域

1、普通住宅

2、大城市的二手房市场

3、沿海成长性中小城市

十、建议

(一) 开发商

1、积极开发多元化的融资渠道，重组资金链

2、寻求规模化和品牌化经营

(二) 政府：发挥土地供应对市场的控制作用

(三) 投资者：理性分析市场机会，长期投资

报告说明

表目录

表1 2004年国家出台的土地紧缩政策

表2 2004年国家出台的房地产信贷紧缩政策

表3 2005－2006年国家房地产调控政策综述

表4 1999－2006年5月全国房地产企业土地购置面积及增长

表5 1999-2006年5月全国房地产企业土地开发面积及增长

表6 2005－2006年5月中国房地产开发投资各月完成额

表7 2005－2006年5月中国商品住宅及经济适用房开发投资各月完成额

表8 房地产公司融资方式一览表

表9 2005－2006年5月中国房地产开发企业各类资金来源情况

表10 2006年5月35个大中城市房屋销售价格指数

表11 2004年1－3季度全国房价和地价上涨超过10%的城市

表12 1997－2004年全国商品房平均销售价格

表13 2005－2006年5月中国房屋和商品住宅空置面积及同比增速

表14 2005年深圳市商品房建设情况

表15 2005年深圳市全市商品房(按照用途分类)销售状况

表16 2005年深圳市各行政区商品住宅销售状况

表17 2004－2005年深圳全市及各区住宅平均销售价格

表18 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例

表19 2003年主要地区房地产开发企业个数

表20 1997－2003年中国房地产开发企业经营收入状况

表21 2003年各地区房地产开发企业经营状况

表22 中国房地产行业重点企业竞争力评价结果

表23 1998－2003年中国总人口数及其增长率

表24 2000年(第五次人口调查)人口结构

表25 1999－2005年城乡居民收入及恩格尔系数的变化情况

表26 中国城镇化水平预测

表27 2005－2009年中国房地产投资额及增速预测

表28 2005－2009年中国土地开发面积及增速预测

表29 2005－2009年商品房竣工面积及增长率预测

表30 2005－2009年各细分物业市场竣工面积及所占比重预测

表31 2005－2009年各细分物业市场销售面积及所占比重预测

表32 重点企业竞争力评价指标说明

表33 行业投资价值评价指标体系

图目录

图1 2001－2005年中国GDP及增长速度

图2 1993－2005年中国房地产开发投资占固定资产投资比例

图3 2004年1月－2006年5月中国房地产开发景气指数变化趋势

图4　2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额

图5 2003年1月－2004年9月土地购置面积

图6 2004－2006年5月中国土地开发面积指数

图7 2005－2006年5月中国土地开发面积各月完成额及同比增长

图8 1999－2006年5月中国土地开发面积占土地购置面积的比例

图9 1993－2005年中国房地产开发投资额及增速

图10 2004－2006年5月中国房地产开发投资指数

图11 2001－2006年5月中国商品住宅投资额及增长

图12 2001－2006年5月中国经济适用房投资额及增长

图13 2001－2006年5月中国商品住宅投资额占投资总额的比例

图14 2001－2006年5月中国经济适用房投资额占投资总额的比例

图15 2001－2006年5月商业营业用房投资完成额和增速

图16 2001-2006年5月中国商业营业用房投资额占投资总额的比例

图17 2001－2006年5月办公楼投资完成额和增速

图18 2001－2006年5月中国办公楼投资额占投资总额的比例

图19 2004年8月－2006年5月中国房地产开发企业资金来源指数

图20 2005年中国房地产开发企业各类资金来源所占比例

图21 2001－2006年5月中国房地产开发企业利用外资数及增长

图22 2004年1－11月商品房平均售价及同比增幅

图23 2002－2006年4月全国房屋销售价格指数

图24 2004年1－11月商品住宅销售价格及同比增幅

图25 1999－2002年住宅平均价格与城镇居民家庭可支配收入比

图26 2001－2005年3季度中国土地交易价格指数及分类指数走势

图27 2004年8月－2006年5月中国商品房施工面积指数

图28 2001－2006年5月全国商品房施工面积及增长

图29 2005－2006年5月全国商品房施工面积各月完成额及同比增幅

图30 2001－2006年5月全国商品房竣工面积及增长

图31 2005－2006年5月全国商品房竣工面积各月累计及同比增幅

图32 2005－2006年5月全国商品住宅施工面积各月完成额及同比增幅

图33 2005－2006年3月全国商品住宅竣工面积各月完成额及同比增幅

图34 2005年1-9月中国商品房销售面积及同比增幅

图35 1999－2003年全国商品房竣工销售面积比

图36 2004年8月－2006年5月中国商品房空置面积指数

图37 2005年1-9月全国商品住宅销售面积及同期相比增幅

图38 1999－2004年9月住宅竣工销售面积比

图39 2005－2006年5月全国办公楼施工面积各月完成额及同比增幅

图40 2005－2006年5月全国商业营业用房施工面积各月完成额及同比增幅

图41 1995－2006年5月上海房地产开发投资额及增速

图42 1995－2006年5月上海房地产开发投资额及增速

图43 2003年上海房地产细分市场供求关系

图44 2000－2006年3月深圳市房地产投资额及增速

图45 1998－2005年深圳市商品房和住宅空置面积变化情况

图46 2002－2005年深圳市预售面积和销售面积对比

图47 2005年深圳市各物业类型销售面积比例

图48 2000－2005年深圳市存量商品房市场交易面积

图49 2000－2006年5月广州市房地产投资额及增速

图50 全国城镇居民家庭住房现状

图51 个人购房比例趋势

图52 2005－2009年中国房地产投资额及增速预测

图53 2005－2009年中国土地开发面积及增速预测

图54 2005－2009年商品房竣工面积及增长率预测

图55 2005－2009年住宅占商品房的比重变化预测