市区重建局上个财政年度录得31.4亿元盈余，令资产净值达326亿元创历史新高，惹来“赚到尽”批评，市建局行政总监韦志成于11月19日起连续三个周日在网志撰文解画，先说局方2017/18起5年间要推行的工作已涉及350亿元；再说今年5月开展为期2年的油旺（油麻地和旺角区）地区研究，初步显示有800多幢的旧楼已用尽地积比或达至“负数”，加上总收购成本要3476亿元，料扣除收益后或有近1380亿元的财务亏损，强调数字非“靠吓”。

    市建局10月向立法会提交财务报告，披露至3月底，资产净值达326亿元，全城哗然，局方“赚到尽”的批评不绝。作为局方领导的韦志成罕有推出“系列网志”辩解。韦先在11月19日以〈是“水浸”还是“水深火热”？〉为题，称在扣除不动产后，局方流动资金约170亿元，加上未来5年的发展项目，总开支已需350亿元，认为不可小觑财务承担及挑战；反驳若只着眼市建局在某年度或个别发展项目上录得盈余有欠全面。

    　　800多幢旧楼用尽地积比

    韦于上周日进一步搬出油旺地区研究，指初步资料显示区内的楼宇中约有800多幢已用尽其地积比率，甚至达“负数”，直言单单处理该800多幢旧楼，扣除收益后已可能面对1380亿元的财务亏损，即使近几年完成并开售的项目获数十亿元销售盈余，但不足抵消。然而过去一周这些数字被批评是“一味靠吓”。韦昨日又再发文讲亏蚀非凭空想像，亦不是靠吓，因市建局必须参考同区7年楼龄单位拟定收购价，故一般都较市值呎价高，例如局方今年7月收购土瓜湾区3个重建项目【表】，建议收购呎价就达1.53万元，但市值呎价只约8000元。

    他进一步指出，油旺区该800多幢旧楼总建筑面积约2214万平方呎，若按上述3项目呎价计算，再加油旺区位置，及最新中原城市领先指数，料每平方呎建筑面积的收购价约为1.57万元，即收购总成本约达3476亿元。按现行建筑物条例及地积比等要求，重建后总建筑面积只有约1875万平方呎，假设以现时楼市状况的楼面地价每平方呎1.12万元估算，就算免补地价，重建收益约为2100亿元，得出1380亿元亏损的结果亦非危言耸听。

    如何解决财政问题？韦志成说会推动新政策“改造重设”（Retrofitting），但未有详细交代内容。市建局非执行董事麦美娟被问到会否考虑修改7年楼龄赔偿准则？她指市建局未有提出，“呢样嘢涉及修例，除非社会有共识要求，否则难以推行。”麦说市建局赚到尽的印象皆因市建局要与私人发展商合作，收购后的地作公开招标，价高者得，日后出售的楼宇自然更贵。

    不过，本土研究社成员陈剑青指出，市建局以往多不选择地积比已用尽的旧楼重建，质疑局方所指重建油旺800多幢旧楼是为“给公众一个假象”，他质疑韦志成隐瞒部分重建收益，“佢哋部分项目会同发展商分红，佢哋冇提呢个数”。

    来源：信报