【编者按】

　　已经过去的国庆黄金周，国内游人数达到约3亿人，高出去年两成。除了人潮如鲫之外，或许你也会发现，在旅游胜地或周边的商铺、饭店和客栈中，出现越来越多的各种白领老板的身影。

　　在逃离城市的心态之下，田园式的旅游投资已成为一种新潮的投资选择，一方面能享受“田园牧歌”，一方面又生财有道。国庆期间，南方日报记者特意到云南调查旅游投资情况，发现云南的丽江、大理等度假胜地已被嗅觉灵敏的大城市投资人所占领。

　　广东白领到云南景点开店日益增多

　　■现象调查

　　单以广东来看，不少广东人开始聚集在云南大理、丽江等古镇聚集的风景区，一边投资客栈一般享受生活。记者国庆假期走访了广东最多白领投资人选择的云南大理和丽江古镇附近区域，单是大理一处，已有不下十几家旅游景区客栈老板是广东人。走在路上，粤语更是随处可听见。

　　“城市生活太累，节奏太快，有时候想想，其实这并不是自己所追求的生活方式。既然可以有另外一种生活既能赚钱养活全家人，又可以惬意地去做，那何乐而不为呢？”此前在广州某大广告公司从事广告设计的张先生在大理古镇边上的下龙龛村租了一家农家宅院，并将其精心设计改头换面成为别有艺术感的酒店式客栈，每天面朝洱海，春暖花开。

　　而就在张先生的店旁边，另外一家宅院刚被同是从广州过去的一位媒体人租了下来，正在热火朝天地动工中。“我打算明年3月开张，我和妻子两人在这里边经营自己的小生意，边享受生活。”魏先生望着自己正在成形的未来物业，憧憬不已。几步开外，依然是广东人开的另外一家早期投资的客栈。“这边广东人很多，洱海边上、古镇里头，你会发现很多广东人开的小店和客栈。大家都有点在这里扎堆的感觉，或许口碑和口口相传的效应还是挺厉害的。”张先生表示。

　　其实，沿着洱海边再往旁边走，记者发现这条村子靠近洱海的边缘已经全布满了客栈，广东、北京的开发投资人占了绝对多数。而在大理双廊的杨丽萍太阳宫所在地，记者也发现沿路的客栈尽是大城市来的人所开。陈先生刚从上海过去，在双廊的洱海边上开了一间有7个房间的小客栈，一层经营咖啡书吧，十一黄金周刚刚开业。

　　而在丽江，更是已经被大城市来的人群开发到极致。湖南长沙、福建、武汉，各地省会城市的投资人身影都能看到。记者上网查了一下周庄、乌镇、凤凰、束河、黄姚等其他著名的古镇旅游景点，大城市投资人的身影随处可见，更有不少客栈已经在全国旅游景区连锁经营，专做旅游生意。

　　“相比在大城市投资酒店，这里的客栈投资经营成本低很多，100多万到200万元就可以将所有的初期成本覆盖，对于很多‘高级打工’白领来说，投资门槛不高不低刚刚好，因此也有很多人合伙在这边投资客栈。”张先生道出了大城市人扎堆旅游景区的原因。

　　■典型案例

　　投资200万两年半回本 月入6万

　　大理：

　　就张先生的客栈经营情况来看，一块15年的地租金为50万元，改装成本需要100万元，加上家私、装饰、雇请员工，总计初始花销200万元。这个投资在大理的客栈里面算是比较高的。张先生的客栈共有11间客房，平日房价在380-880元不等，国庆期间价格上浮25%左右。同样，由于客栈装修和环境布局比较精致有格调，这个价位在大理也算比较高。

　　张先生对记者表示，国庆假期他这里的客房几乎每天都能住满，平时旅游淡季时，过来旅行、度假休闲的人也不少。“来云南旅行的人一年都会不断有，平时入住率希望能保持50%左右。以后争取再提高一些，但在开客栈投资来说就已经非常高了。”

　　张先生的良好经营情况并不是个案。云南省假日旅游信息统计中心数据显示，10月2日至7日，云南省当日接待游客总人数均超过100万人，10月5日接待人数更是达到日高峰，共接待130.16万人。其中自驾出行和自助游的驴友明显增加。

　　如此火爆的出游直接带动了当地的餐饮和住宿，数据显示国庆期间云南平均床位出租率超过75%，丽江、大理、西双版纳、红河、迪庆等地都出现住宿率超过90%的情况，部分地区住房接待异常紧张。记者调查时，大理双廊的一家特色客栈更是要到11月以后才有空房。

　　记者按照张先生客栈的经营情况粗略算了一笔账，该客栈若入住满的话一天营业收入5120元左右，公众假期稍微多一些，按全年平均入住率50%来计算，月经营收入能够达到7.68万，全年营业收入92万元。扣除日常经营管理和维护的费用，年营业收入大概在80万元左右。按此计算，投资两年半可收回初期成本并开始盈利，月收入6万元。若夫妇两人都辞职打理客栈，可以媲美在北上广一个企业中层的收入。

　　几十万打造生活后花园 收益稳定

　　丽江：

　　吴先生是2010年初到丽江投资的湖北人，与完全“归田园”的隐居客栈生活不一样，吴先生还继续着自己的日常工作，利用业余的精力来经营客栈。其投资规模相比上述的大理客栈要小得多，加上其客栈基本不需要太大装修改建，他总投资不超过50万元。经营一年多后，他对记者表示核算了第一年的营业情况，扣除各项费用平摊，净利润大概6万左右。“虽然盈利总体不多，但是也不需要花太大精力打理，父母退休后在这里休养外加做总掌柜，不失为一个稳定的额外收入来源。”吴先生表示。

　　“我打算投资100万元左右，建7-8间客房，家庭庭院式的客栈，改造的造价应该比隔壁张先生的要低一些。我之前考察过，这边的地理位置的确不错，初始投资也不会太高，收益较为稳定。”刚加入客栈投资行列的魏先生表示。

　　魏先生此前对证券投资非常熟悉，相比此前的资本投资，他认为：“如果想追求高回报的话，那相比其他资本市场的投资，投资客栈肯定不是一个好选择。但是这个投资胜在回报稳定，门槛不高，经营也不需要太过于辛劳。对于不是有很高投资期望，希望稳稳定定休休闲闲过日子的人来说，不失为一个好的投资出路。”

　　“龙龛，这座离古城最近的洱海边村庄，也是我见过的最干净最古朴最整洁的小村落。白族传统的青砖白墙上，用毛笔郑重地写着治家格言——为人父，为人母，为人子，为人夫……阡陌交通，斗转小巷，好似走进一个路不拾遗，夜不闭户的理想国。”坐在自家这座面朝洱海的花宅大院里，张先生看着云舒云卷，缓缓地对记者说。

　　利用网络做好口碑营销

　　■营销策略

　　个人进行客栈投资能否成功，除了投资地选择（客栈开设地必须是热点休闲游景点，或者具有开发潜力）、客栈的软硬件设施（客栈不需要多高档，但要让游客住得舒适）之外，还有一个关键因素，就是营销做得好不好。

　　先后在云南丽江、湖南凤凰、广西阳朔经营过酒吧、客栈的“业内资深人士”阿龙告诉记者，个人在旅游景区经营的客栈，规模都不会很大，一般来说都只有十几个甚至更少的房间，主要消费群是自驾游、背包客等散户，而不是宾馆酒店瞄准的旅游团。“这个消费群有个特点，就是出门前会在网络上大量收集相关旅游信息，并做旅游攻略。网络能否便利地搜索到客栈的资料，客栈在网上的口碑如何，将是他们做出选择的主要依据。因此，利用好网络，做好客栈的口碑营销，是一个客栈能够成功的关键所在。”

　　阿龙目前在阳朔经营一家客栈，尽管客栈的位置并不是黄金地段甚至有些偏，且周边风景也不是特别理想，但阿龙在内装上下了功夫，每间房间的设计都别出心裁，风格各异。为了推广这个客栈，阿龙在淘宝上建了自己的网店，还在天涯、磨房、西祠等知名论坛的旅游板块上不断用各种方式进行植入式营销，将客栈精美的图片“晒”出来，吸引了大量网友浏览点评，不少网友也因此成为客栈的消费者。“很多人都是在网上看到了客栈的资料，然后在出游前电话订房。客栈平时的入住率都超过60%，节假日基本上都是客满。”

　　“银翘”（网名）几年前在拉萨开了间客栈，赢利情况相当不错。今年5月份，银翘又跑到云南大理双廊花高价租下一个临海（洱海）院子，继续投资客栈。对于网络传播驾轻就熟的银翘，在客栈建设阶段就在博客、微博上写建设日志进行“现场播报”，榻榻米大床架好了，化粪池建好了，自来水软化系统到位……由于其在拉萨的客栈此前已经积累了相当多的回头客，这些旅游达人通过银翘的博客、微博，又实时了解到其在双廊的客栈的建设进程。“今年国庆客栈试营业，很多老顾客已经等不及了，节前房间就已经被定完了。”

　　大理双廊知名度颇高的“半岛63”客栈，更是在微博上展开了病毒式营销，其主打的270度海景房宣传照，在新浪微博关键字为“双廊”的搜索中随处可见，带来了大量的人气。以至于很多人到双廊，即使不住半岛63，也要跑到客栈去见识见识传说中的无敌海景房。

　　除了网络传播之外，客栈主办的一系列活动，也成为口碑传播的利器。双廊“虫二”客栈的老板经常会组织一些画家、酒吧歌手、吉他演奏者定期在客栈举办主题PARTY，让客栈的人文气息更为浓郁，丰富了住店游客的旅途生活，这些活动也为客栈获得了良好的口碑。

　　提防房东毁约和土地被征用

　　■注意事项

　　背包客

　　）王先生告诉记者，他身边有不少驴友跑到云南、西藏、广西等地开客栈，投入100多万元，不少人年盈利可达100万元以上，并不见得比在大城市赚得少。“既能赚钱，又能过一种自己喜欢的生活方式，可谓两全其美。”王先生表示，他也准备去双廊、沙溪等地考察考察，看能否盘下个院子做客栈。

　　不过，王先生身边开客栈的朋友也提醒他，做客栈需要特别注意两个环节：一是租赁合同的签订，合同上不要有瑕疵；另一个就是要注意当地的规划，注意承租的地段、院子不要被重大工程、项目所征收。做客栈还有一个误区需要纠正，那就是很多旅游景点都在乡镇，不少投资者都希望能在当地买到地块或者院子，但是这种想法不现实。因为我国农村的宅基地目前还不能流转，即使签订了买卖合同，这样的合同也不受法律保护，也为房东毁约提供了最好的借口。

　　多位圈内人在接受记者采访时都强调，投资客栈最大的隐患，就是房东毁约。特别是一些新开发的地方，租金上涨很快，如2004年的凤凰和如今的双廊，租金一个月一个价，年初和年尾一个院子的年租金很可能相差一倍以上。如果提前“潜伏”的投资者租金较低，房东往往会用各种借口要求大幅上涨租金，甚至可能出现粗暴毁约的情况，让投资者陷入十分被动的局面。从北京到大理追求“慢生活”的马先生和其妻子刘小姐，去年底与几个朋友在双廊租了一个院子，到今年初，房东单方就毁约，让马先生等外来人徒呼奈何。

　　“一定要签长期合约，15年、18年的最好，即使租金贵点也比不确定要强。如果签的是短期合同，合同中约定租金随行就市，这样模糊的约定会让承租人很不利。在合约中要明确约定租金价格的涨幅，防止对方后期漫天要价，并对违约做出惩罚性约定。”大理市安华律师事务所一位律师给出建议。还有不少投资者指出，在签订时，合同中最好约定能够转租。“不少投资者忽视了这个条款，等到有机会转租时，房东却会以没有约定为由阻挠。”上述接受采访的阿龙提醒道。

　　另一个需要关注的，就是要对该地区的总体规划有充分的了解，避免因公共工程使得承租的院子、地块被征收。

　　深圳磨房的资深驴友（

　　●南方日报记者 黄倩蔚 田志明