【CMIC讯】2017年以来，全国至少有11个城市启动或升级了限购限贷措施。近日，又有北京、南京、郑州出台新一轮限制政策，继续加大房地产市场调控。可以说，中国房地产市场正发生深刻而复杂的变化，行业增速见顶，投资风险加剧。
 
　　在此背景下，产业地产作为承载与促进产业发展的形态，成为一片新蓝海。同时，由于其极高的ROE（净资产收益率），受到房地产企业的青睐。据2016年中报数据显示，华夏幸福、卓尔集团、招商蛇口等企业的ROE分别高达21.9、14.4、8.1。相比之下，万科、恒大、绿地等房地产三甲则只有5.4、4.3、8.6。因此，产业地产成为房地产企业转型的重要方向。2016年，全国至少有超过15家房地产企业宣布进军产业地产领域。4月，首开集团与亿达达成战略合作协议，并提出计划购买亿达20亿元可换股债券；7月，保利“广州南沙跨境电商港”宣布启动全球招商计划；8月，碧桂园发布建设“科技小镇”计划；9月，远洋密云“云谷智能核心研发产业园”先后入市。

　　事实上，不仅是房地产企业，资本也强势进入，并引发了产业地产领域的新一轮上市季、并购潮、基金热。2016年，国内最大民营物流地产商宇培集团在香港上市，北科建打包四家科技园区租金发行ABS；中民投并购亿达中国，中国电子并购光谷联合；上海临港成立国内最大规模园区开发基金，总规模达100亿元。
 
　　新经济形势下，产业地产已经成为地方政府经济发展的关键抓手和资本瞄准的下一个风口，为了充分评估产业地产商的实力，赛迪聚焦产业地产商的“园区开发运营实力”，从区域拓展能力、资本运作能力及产业服务能力三个维度，选取了6个关键指标，建立了一套评价体系，最终得出产业地产TOP30，名单如下。

　　在此基础上，我们对入选企业进行了详细的分析。目前，榜单内产业地产商的盈利模式主要包括四种：“产业新城开发模式、地产开发商模式、产业投资商模式、基金投资商模式”。但是，无论是哪种模式，都面临三大痛点。整体看来，我国产业地产商园区开发运营能力相对不足，尤其表现为产业判断能力和服务能力不足。

　　第一，融资痛。据2016年中报数据显示，相比于2015年中期，虽然产业地产商的权益乘数有所下降，但仍超过安全范围，特别是华夏幸福基业，高达10.7。此外，招商蛇口也高达4.6。

　　第二，复制痛。目前，我国产业地产商TOP30主要分布在京津冀的北京、河北，珠三角的深圳，长三角的上海，中部的武汉等地区。但无论是以华夏幸福基业为代表的京津冀企业，还是以外高桥为代表的上海企业，虽然在各地均有布局，但实际的异地复制能力均较弱。其中，外高桥、浦东金桥、张江高科等企业在上海的收入占比均超过99%，并表现平平；华夏幸福在京津冀的收入也超过93.8%，而在嘉善、沈阳的收入仅分别占4.8%，0.9%。

　　第三，招商痛。业务分布在北上广深地区的产业地产商由于土地供给的收紧，所面临的招商难度较小。但是，据2016年中报数据显示，相比于2015年中期，华夏幸福基业、招商蛇口等业务分布在二三线城市，或业务分布在全国较均衡的产业地产商总资产周转率和库存周转率普遍出现下滑。

　　基于此，赛迪认为，产业地产商需要在以下四个方面多下功夫，才能在竞争中脱颖而出。
 
　　第一，精准定位。随着地方政府“向土地要效益”压力增大，产业地产商过去为了获得土地，一味的迎合政府的诉求，而不能指导招商实战的产业定位即将失灵。产业定位更需紧密结合产业变革趋势和政策，充分考虑地方资源和要素，遵循产业发展的客观规律，找准切入点，推动生态式集聚。
 
　　第二，产品定制。随着地方政府转型升级的推进，未来园区多以高新技术产业为主，传统制造业将逐步被高新技术产业替代，而由于生产技术的差异，这类企业对厂房层高、承重、配套等具有特殊需求，传统标准化厂房无法满足，因此需要更多定制化的产品。这意味着产业地产商需要在拿地后就启动招商。
 
　　第三，服务专业。未来，科技园区将成为产业地产商运营的主要园区类型之一。从硅谷、中关村等国内外科技园区的运营经验看，科技服务是关键要素。未来，产业地产商不仅需要能够提供人性化的商业配套，同时需要围绕企业的研发/中试/检测/生产/市场等活动等提供技术/金融/人才/推广等提供全要素、全流程产业服务。
 
　　第四，共同成长。自持物业是产业地产商园区运营的主要趋势，那么，通过地产要素作价入股、产业基金等方式投资入园企业将成主流商业模式，产业地产商与园区企业房东与租户的关系将发生根本性改变，产业地产商将成为园区企业成长的时间合伙人。在此过程中，是否能够与专业的产业研究机构建立良好的合作伙伴关系至关重要。

责任编辑：拂晓晨风